La SCPI signifie Société Civile en Placement Immobilier, est un placement très apprécié des français. Si bien positionné, ce produit peut vous rapporter entre 3,5% et 5% en moyenne par an, voire plus selon le courtier.
La SCPI Qu’est-ce que c’est ?
La SCPI que l’on appelle aussi “placement pierre-papier”, est un placement immobilier sous forme de parts. Ainsi, l’investisseur fait le choix d’investir dans l’immobilier, n’achète pas un bien entier, mais uniquement quelques parts d’un bien immobilier (ou de plusieurs biens).
L’investisseur ne possède pas de la pierre, mais du papier (des parts d’un bien sous forme d’un contrat d’investissement).
SCPI signifie société civile de placement immobilier. Pour investir dans un ou plusieurs contrat SCPI, il faut passer par une société de gestion, qui va récupérer l’argent de tous les investisseurs pour investir dans un immeuble (ou plusieurs). C’est elle qui s’occupera de toute la gestion administrative liée au bien et redistribuera les loyers générés conformément au volume de parts possédées par l’investisseur.
Comment fonctionne ce type de placement ?
Ce placement demande de choisir une société de gestion qui gèrera pour l’investisseur un investissement immobilier papier dans un parc immobilier choisi.
L’investisseur achète des parts qui coûtent en moyenne 200 € et plus / part. Il existe bien souvent des minimums de parts à acheter. Une fois le contrat de parts signé avec le courtier, celui-ci investit l’argent des investisseurs.
La société de gestion s’occupe de tous les frais qui découlent des biens immobiliers (assurances, travaux, taxes, gestion, etc.) et une fois ces frais déduits, les loyers générés sont redistribués proportionnellement selon le nombre de parts détenus par les investisseurs.
L’investisseur est ainsi propriétaire de parts d’un bien immobilier et il profite de loyers réguliers en fonction des taux de rentabilité (les rendements évoluent selon les placements).
Les différents types de SCPI disponibles pour commencer à épargner
Il existe 3 sous catégories de SCPI pour investir en pierre-papier :
- Les SCPI de rendement : Elles sont de manière générale investies sur de l’immobilier professionnel afin de fournir un taux de rendement plus élevé.
- Les SCPI de plus-values : Rendement faible mais plus-values importantes – les loyers sont souvent faibles (surtout sur des investissements en loi 48) et les plus-values importantes au décès du locataire. Ces SCPI peuvent aussi être investies en viager.
- Les SCPI dites fiscales : Ce sont les contrats les plus connus comme Pinel, Scellier, Girardin, Duflot. Les SCPI investies dans des monuments historiques, les Malraux, etc.
Quels sont les avantages de ce placement ?
La mutualisation des risques : vous investissez dans un parc de plusieurs biens immobiliers avec plusieurs locataires et non 1 seul comme sur un achat immobilier.
La SCPI est accessible à tous : les parts coûtent entre 500 €, 1000 € et plus.
Aucune gestion de bien immobilier : Vous ne gérez ni trésorerie, ni propriétaire, ni charges, ni entretien, etc. La société de gestion s’occupe de tout.
La rentabilité reste élevée : Ce placement reste un des placements immobiliers les plus rentables.
La réglementation de la SCPI : Elle protège l’investisseur. Sous la responsabilité de l’AMF. Vous recevez des rapports annuels et des bulletins trimestriels.
La revente de parts est simple : Si vous décidez de revendre vos parts, il existe différentes solutions pour que ce soit rapide.
Flexibilité sur l’investissement : Vous placez avec votre capital personnel ou grâce à un emprunt immobilier.
Quels en sont les inconvénients ?
- Les capitaux investis ne sont pas garantis. Les risques de perte en capital sont réels en SCPI. Vous pouvez gagner et réaliser de belles plus-values; mais vous pouvez aussi rencontrer des pertes lors de périodes complexes (crise économique, pandémie, politique d’un pays instable, guerre civile, etc.).
- Les frais de sortie peuvent être élevés – ils dépendent de la SCPI sélectionnée et sont obligatoires.
- Investir en SCPI doit être pensé comme un placement à long terme. Il est conseillé de placer vos fonds entre 8 et 15 ans, voire jusqu’à plus de 20 ans.
- Le propriétaire d’une SCPI est imposé chaque année sur les plus-values réalisées.
Quelles différences entre OPCI et SCPI ?
Les OPCI (Organisme en Placement Collectif Immobilier) et les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des placements pierre-papier – Vous investissez en achetant des parts d’un projet immobilier et non directement un bien immobilier.
Les SCPI sont investis en totalité en immobilier alors que les OPCI sont investis de 51% à 65% en immobilier et le reste du portefeuille en actions, en obligations ou en fonds de type OPCVM.
Soumise aux revenus fonciers, la SCPI se différencie de l’OPCI sur le plan fiscal car celle-ci est soumise au PFU (30%).
Pour finir, les frais d’entrée sont généralement beaucoup plus importants sur la SCPI. Enfin, les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros alors que les OPCI sont accessibles pour quelques centaines d’euros.
Auprès de quel organisme financier ouvrir ce placement ? Comment souscrire ?
Pour commencer à placer de l’argent en SCPI, il faut choisir un courtier qui présente les garanties minimales imposées par l’AMF – Existant depuis les années 1960, ce placement possède un cadre juridique surveillé, qui protège les investisseurs : Le code monétaire et financier.
Veillez bien à sélectionner une société possédant un statut CIF (conseiller en investissements financiers) et respectant les directives de l’AMF.
Il y a des frais plus importants pour un courtier qui n’est pas sur internet. En vue de réduire vos frais de gestion, il est conseillé de choisir une société de gestion en ligne pour pouvoir profiter de rendements plus importants car moins taxés.
Vous pouvez ouvrir un portefeuille SCPI auprès de votre banque traditionnelle si elle propose ce type de placement. Les frais sont souvent plus importants et vous percevez moins de revenus.
Quels sont les frais à prendre en compte ?
Les frais de la SCPI sont assez proche des frais que vous pourrez retrouver dans l’immobilier traditionnel. Il y a 2 grandes catégories de frais en immobilier pierre-papier :
CLes frais d’achat (ou de souscription) de parts sont de l’ordre de 7,5% à 12% selon les SCPI sélectionnées (comparable aux frais de notaires couplés aux frais d’agence sur l’achat d’un bien immobilier).
Les frais de gestion, qui sont variables et dépendent du courtier que vous avez choisi. Ils sont généralement annuels. Vous pouvez retrouver la mention de ces frais dans votre contrat. Ces frais sont transparents puisque lorsque vous percevez le rendement de votre investissement, celui-ci est net de frais de gestion.
Quelle est la fiscalité ?
La fiscalité de la SCPI est variable et dépend de votre situation.
Les Revenus Imposés en SCPI
- Les revenus fonciers / revenus locatifs qui proviennent des loyers encaissés
- Les revenus financiers qui proviennent des placements au sein de la trésorerie de sa SCPI
Deux régimes d’imposition (en immobilier locatif)
- Le régime réel (revenus perçus supérieurs à 15 000 € annuel) – imposition au barème progressif classique de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 17,2% en 2020)
- Le régime micro-foncier (pour les propriétaires d’un bien immobilier locatif nu et qui ne passe pas par une SCPI. Quand vous touchez moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts et en incluant les revenus depuis des SCPI et depuis le bien immobilier dont vous êtes propriétaires. Et si vous ne bénéficiez pas d’un régime fiscal particulier comme le Censi Bouvard, LMNP, LMP, Girardin, Demessine, Robien, Périssol, Besson, Malraux pour des biens immo ou grâce à des SCPI).
Dans le cas de revenus micro-foncier, l’investisseur bénéficie de 30% d’abattement.
Les revenus financiers
- L’argent placé dans la trésorerie de sa SCPI, génère des intérêts. Sur les revenus générés la fiscalité appliquée est la même que sur les revenus fonciers. L’investisseur décide s’il veut bénéficier de la Flat Tax sur le régime de prélèvement mais pour cela il doit être dans une tranche d’imposition marginal au barème 30% minimum (TMI).
Fiscalité des plus-values
- Lors d’une cession de parts ou d’une cession d’immeuble, la SCPI ou les investisseurs peuvent générer des plus-values. Seul l’investisseur est taxé et seul lui gère l’imposition (la SCPI ne peut pas être taxée directement).
- Sur la cession de parts, celles-ci sont taxées à 19% d’imposition et 17,2% de prélèvements sociaux. En fonction du nombre d’années de détention, l’investisseur a droit à un abattement d’impôt : 6% par année entre 6 ans et 21 ans de détention et 4% supplémentaires par an entre 22 ans et 30 ans. Après 23 ans, vous serez exonéré d’impôts.
Et sur la partie prélèvements sociaux, c’est 1,65% par an entre 6 ans et 23 ans, puis 1,60% en plus pour la 22ème année, puis 9% entre 23 ans et 30 ans de possession.
Quelle est la meilleure SCPI ?
Les placements en immobilier pierre-papier sont différents, les critères qui peuvent dire qu’une SCPI est meilleure qu’une autre sont :
- Les frais associés (souscription et gestion par le courtier)
- Les rendements trimestriels ou annuels
- Et le secteur d’investissement selon vos critères et vos intérêts personnels
Est-ce un placement rentable ?
La SCPI est un placement rentable avec ses rendements moyens qui oscillent autour de 4% à 5,5% sur une année.
La SCPI vous apporte un rendement “régulier” là où le rendement d’un bien immobilier peut varier en fonction des besoins de travaux ou de rénovation.
Ouvrir une SCPI pour percevoir des rendements mensuels – c’est possible ?
De façon générale vous trouverez des SCPI qui vous permettent de bénéficier de revenus trimestriels.
Les versements trimestrielle étant plus fréquents que les versements au mois sur les SCPI, il est conseillé de miser sur ces placements qui sont plus réguliers et en nombres plutôt que sur des SCPI rares (et donc potentiellement plus risquées).
En rendements trimestriels, vous trouverez des placements pierre-papier en EHPAD, en cliniques, en laboratoires, en hôtels, etc.
Dois-je investir en immobilier locatif ou en SCPI ?
Si votre objectif est d’obtenir un rendement régulier sans avoir à vous soucier de la gestion d’un bien et sans devoir gérer des locataires, des travaux, des rendez-vous de copropriétaires, etc. Alors la SCPI est faite pour vous.
Si vous souhaitez posséder un patrimoine immobilier, ainsi qu’un ou plusieurs biens à long terme, en vous endettant auprès d’une banque, et en étant garant de la gestion de votre bien, vous pouvez alors envisager de vous lancer dans l’immobilier (en prenant le temps de vous former).
Immobilier de bureaux ou immobilier de service ? d’habitation ?
L’immobilier de bureaux offre des rendements supérieurs à l’immobilier d’habitation. Il offre des revenus plus réguliers car pour la plupart du temps ceux-ci sont trimestriels.
La gestion de ces SCPI est effectuée par des sociétés de gestion qui sont contrôlées par l’AMF.
Diversifier mon placement
Si vous devez diversifier vos placements, ce placement offre une multitude d’avantages et vous permet de déléguer toute la gestion à une société de professionnels.
FAQ – Les questions clients les plus posées
SCPI – Qu’est-ce que c’est ?
Société Civile en Placement Immobilier. C’est un placement en immobilier aussi appelé Pierre-Papier. Les investisseurs passent par un courtier pour acheter tous ensemble des parts d’un placement en immobilier et perçoivent des revenus sous formes de rente ou de performances trimestrielles ou annuelles.
Quand souscrire ce type de placement ?
Le plus tôt est toujours le mieux. La SCPI possède une fiscalité avantageuse et en fonction du nombre d’années de placement, l’investisseur en SCPI voit son taux d’imposition et ses cotisations sociales, sur les résultats de son placement, diminuer.
Quels sont les 3 principaux avantages ?
La mutualisation des risques car vous investissez sur plusieurs centaines de biens immobiliers et non sur un seul. Vous n’avez ni besoin de gestion, ni besoin de trésorerie (la société de gestion s’occupe de tout pour vous). Enfin, La SCPI offre bien souvent des taux de rentabilités très intéressants.
Quelle est la composition d’une SCPI ?
Les SCPI sont composées de plusieurs types de biens immobiliers. Vous retrouverez en société de gestion des SCPI de bureaux, de commerces, de logements, de cliniques, etc.
Puis-je investir à crédit en SCPI ?
Vous pouvez investir à crédit en SCPI. Vous pouvez avoir recours à un prêt (qui permettra également de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers).